买房，对老百姓来说，是件大事儿。很多人认为，只要我签了合同、交了钱，这房子就是我的了。近日，苏某就遇上这么一档子事。买了别人的房屋，支付了房款，入住了14年，最后却被告知买卖合同无效，自己得将房屋返还给卖方，这是怎么回事呢？
购买房屋生纠纷买主诉至法院
2006年10月14日，苏某购买黄某名下一套经济适用房，并支付了22万元，约定余款2万元待房屋上市过户后付清，苏某拿房装修后入住至今。
当房屋符合上市交易条件后，黄某却拒绝协助办理过户手续，2018年3月，苏某将黄某诉至法院，请求法院判决其协助过户。
此“房”非彼“房”必须严守规定
经审理查明，黄某出售的经济适用房，并不是通常理解的拆迁安置房，而是以其名义，因其家庭属于低收入家庭而为其家庭申购的经济适用住房，具有保障性质。
根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，由政府回购，回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。
因此，拥有购买经济适用房资格的人在购买、使用、出售经济适用房时，应严格遵守相关管理规定，如违反则破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。
交易损害公共利益合同被判无效
本案中，黄某明知该房屋是国家保障低收入家庭居住的经济适用住房，在申购成功后第二年，即将房屋出售从中牟利，违反了强制性禁止性规定，扰乱了经济适用房的市场秩序，损害了国家和社会公共利益，主观上存在明显过错，应承担合同无效的主要责任。
苏某作为买房人，在购房时对房屋性质、产权归属等重要事项未尽到合理审慎义务，应承担合同无效的次要责任。
判决结果
一、黄某与苏某签订的《房屋买卖合同》无效；
二、黄某返还苏某购房款220000元，同时赔偿苏某房屋差价损失1291040元；
三、在黄某履行完毕上述两项义务后，苏某将房屋返还给黄某。
法官提醒
经济适用房并不是拆迁安置房（点击阅读【普法帖】拆迁安置房买卖那些事儿，你真的了解吗？），是为了保障低收入家庭住房困难的政策性房屋，购房人拥有有限产权，国家严格经济适用住房上市交易管理，两者极易发生混淆。市民在购买经济适用房时，一定要对房屋性质、权属进行充分审查，该类合同是否有效，要区分以下两种情形：
A、购买5年内转让的合同效力
购买经济适用房不满5年，申购人与他人签订房屋买卖合同并交付房屋的，因不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，该行为违法社会公共利益，买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理过户手续的，该行为应予以撤销。申购人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
B、购买5年后转让的合同效力
购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，买卖合同有效，但在办理过户手续时应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款。具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。
来源：南京市栖霞区人民法院
作者：陈培
编辑：常跃旺
疑难案件
