受新冠肺炎疫情影响，社会各类商业经营活动都面临重大考验，疫情之下的商铺租金、租期等也成为租赁双方关注的问题。近日，珠海市香洲区法院对一起房屋租赁合同纠纷案作出一审判决，认定承租人单方解除合同构成违约。
●承租人欲单方解除合同
2017年11月，陈某与李某签订房屋租赁合同，约定陈某向李某租赁位于珠海市区某大型商场内的19间商铺，用于经营早教机构，租期为6年。
2020年2月，因发生新冠肺炎疫情，根据珠海市教育局下发的文件要求，陈某所经营的早教机构开始停止营业。随后，陈某向李某发出《解除租赁合同通知书》，李某回复表示同意减免2月租金、减半收取3月租金，但拒绝陈某解除租赁合同的请求。同年3月，陈某拟将涉案房屋内物品搬离，但遭到商场物业公司工作人员的阻止，物业公司称除非李某书面许可，否则不予放行。
双方未能就合同解除事宜达成一致意见，陈某遂向香洲法院提起诉讼。
庭审中，陈某要求确认双方签订的房屋租赁合同已解除，并诉求李某退还租赁保证金26万元。李某确认双方的合同于2020年5月终止履行，并提起反诉，要求陈某支付2020年2月至5月的租金52万元及违约金10万元，赔偿半年的租金损失78万元，确认没收租赁保证金26万元。
陈某认为，新冠肺炎疫情属于不可抗力，因涉案租赁合同履行期间受不可抗力因素影响解除合同，应无须承担违约责任。而李某则主张，陈某在疫情期间单方解除租赁合同，造成空租损失，陈某应承担违约责任并赔偿相应损失。
●违约方承担赔偿责任
香洲法院经审理后认为，新冠肺炎疫情的确属于不可抗力事件，但并非一旦出现不可抗力事件即成就合同解除的法定条件。
该案中，双方合同约定的租赁期限长达6年，至2024年10月31日期满，自2020年年中起，新冠病毒在国内已得到有效控制，居民的日常生活及教育机构的营业也逐步恢复正常。
相比新冠肺炎疫情的持续时间和合同剩余履行期间，法院认为疫情尚未达到致涉案合同目的不能实现的程度，陈某以此为由单方解除合同，属于违约行为，基于双方庭审陈述，确认该案租赁合同已终止，判决确认合同解除，李某收取的26万元保证金不予退还。
李某反诉主张支付违约金有相应的合同依据，但考虑到陈某及时通知李某解除合同并积极处理搬迁事宜，并不存在故意拖延占用租赁物业的情形，同时综合考虑作为出租人的李某在疫情中应负担一定减免租金义务等因素，香洲法院酌情判令陈某向李某支付违约金10万元及赔偿租金损失10万元。
李某不服一审判决，提起上诉，珠海市中级人民法院二审驳回李某全部上诉请求，维持原判。
法官提醒
新冠肺炎疫情属于不可预见、不可避免、不可克服的不可抗力事件。然而，并非受到新冠肺炎疫情的影响承租人即享有无条件单方解除合同的权利，只有因不可抗力事件导致合同目的无法实现，承租人才能解除合同。而合同目的能否实现，则应根据根据租赁房屋的用途、租赁期限、租金标准等因素来综合判断。
2020年至今，新冠肺炎疫情深刻影响了服务行业，租赁市场也随之衍生出许多矛盾纠纷。法官提醒，承租人通过单方解除租赁合同转嫁风险及损失的行为，有违公平原则及恪守合同履行原则，不予提倡。在租赁关系中，出租人与承租人应互相体谅，共担风险。承租人出现租金交纳困难情况的，双方应通过协商暂缓交纳、减交免交租金或适当延长租赁期限等方式共渡难关。
疑难案件
